La casa come istituzione patrimoniale e come frattura sociale
La questione abitativa italiana viene solitamente descritta attraverso il lessico dell’emergenza: affitti elevati nelle grandi città, scarsità di alloggi accessibili, difficoltà degli studenti fuori sede, aumento dei prezzi nelle aree metropolitane e il peso crescente delle locazioni brevi. Tutti questi fenomeni sono reali. Tuttavia, se osservati isolatamente, rischiano di fornire una spiegazione insufficiente. L’Italia non è semplicemente un paese povero di abitazioni. È un paese in cui il patrimonio residenziale è molto ampio, ma distribuito, utilizzato e trasmesso secondo logiche storiche che oggi appaiono sempre meno coerenti con la trasformazione demografica e sociale della domanda abitativa.
Nel periodo 2021-2023 il patrimonio abitativo italiano ha superato i 35,6 milioni di unità. Le abitazioni occupate da residenti sono poco più di 26 milioni, pari a circa il 73% dello stock; quelle non occupate o occupate da non residenti sono circa 9,5 milioni. Nello stesso quadro, quasi tre quarti delle famiglie vivono in abitazioni di proprietà. Questi dati rendono evidente il tratto specifico del modello italiano: la casa non è soltanto un bene di consumo durevole o una merce urbana, ma una forma storica di accumulazione familiare (ISTAT, 2026).
Questa centralità della proprietà non può essere interpretata come mera preferenza culturale. Nel secondo dopoguerra e, poi, lungo il ciclo di crescita della seconda metà del Novecento, la casa di proprietà ha svolto una funzione di protezione sociale. In un paese caratterizzato da divari territoriali persistenti, welfare pubblico incompleto, instabilità del lavoro e debolezza del mercato delle locazioni, l’abitazione di proprietà è diventata un’assicurazione familiare, una garanzia patrimoniale, una riserva ereditaria e uno strumento di trasmissione intergenerazionale della ricchezza.
Il dato patrimoniale conferma tale funzione. Alla fine del 2024, la ricchezza netta delle famiglie italiane era pari a 11.732 miliardi di euro; l’aumento delle attività non finanziarie è stato trainato dalla componente abitazioni, cresciuta per il terzo anno consecutivo. La casa italiana, dunque, non è soltanto un bene residenziale. È una forma di welfare patrimoniale. Proprio questa funzione, tuttavia, genera una contraddizione. Il bene che ha protetto molte famiglie diventa anche un fattore di irrigidimento del sistema abitativo e di selezione sociale (Banca d’Italia e ISTAT, 2026).
Quando l’abitazione è insieme ricchezza, memoria familiare, garanzia, eredità e bene rifugio, la sua disponibilità alla vendita o alla locazione non dipende soltanto dal prezzo di mercato. Dipende dai vincoli successori, dalle aspettative patrimoniali, dai regimi fiscali, dalle relazioni familiari, dai costi di ristrutturazione e dalla geografia dei legami sociali. Qui si colloca il primo nucleo della questione: l’Italia non presenta soltanto una disuguaglianza tra proprietari e inquilini, ma una frattura più profonda tra famiglie dotate di patrimonio immobiliare trasmissibile e famiglie costrette ad accedere al mercato senza capitale ereditato.
In questo senso, la crisi abitativa contemporanea è anche una crisi della mobilità sociale. La casa protegge chi la possiede, ma può escludere chi ne resta fuori. La disuguaglianza abitativa non è soltanto l’effetto di canoni troppo elevati; è il risultato di una lunga sedimentazione storica in cui la sicurezza abitativa è stata privatizzata all’interno della famiglia proprietaria. Finché i prezzi delle case e degli affitti restano proporzionati ai redditi da lavoro, questa privatizzazione può apparire socialmente sostenibile. Quando invece i costi dell’abitare crescono più rapidamente dei redditi, essa diventa un meccanismo di esclusione.
Demografia, accesso e diritto alla città
La trasformazione demografica rende questa tensione ancora più evidente. Le abitazioni italiane sono il prodotto di una lunga storia di accumulazione materiale, fiscale e familiare; la domanda abitativa, invece, cambia rapidamente. Secondo le previsioni dell’ISTAT, la popolazione residente è destinata a diminuire nel medio-lungo periodo, mentre aumenterà il peso relativo della popolazione anziana. Il cambiamento più rilevante, però, riguarda la struttura dei nuclei familiari. Le persone sole, pari a 9,7 milioni nel 2024, sono previste in aumento fino a 11 milioni nel 2050; tra queste, gli ultrasessantacinquenni soli passerebbero da 4,6 a 6,5 milioni. La dimensione media familiare dovrebbe scendere da 2,21 componenti nel 2024 a 2,03 nel 2050, mentre le coppie con figli diminuirebbero in modo significativo (ISTAT, 2025).
Questi dati modificano radicalmente il modo in cui occorre leggere il mercato immobiliare. Uno stock abitativo formatosi in una fase storica di nuclei più numerosi, maggiore stabilità territoriale e più forte centralità della famiglia con figli deve ora confrontarsi con una popolazione più anziana, più sola e più frammentata. Cresce la domanda di abitazioni piccole, accessibili, vicine ai servizi sanitari e sociali, servite dal trasporto pubblico e meno onerose nella gestione. Ma una parte rilevante dello stock esistente è composta da abitazioni grandi, ereditate, sottoutilizzate, situate in territori a domanda debole o inadatte alle esigenze di una popolazione anziana.
La condizione abitativa degli anziani è particolarmente rilevante. Nel 2023 le famiglie composte esclusivamente da persone di almeno 65 anni erano quasi 6,9 milioni, pari a circa un quarto delle famiglie italiane. Oltre l’83% delle famiglie composte solo da anziani vive in una casa di proprietà, una quota molto superiore alla media nazionale. Tale dato non va letto in modo univoco. Da un lato, la proprietà della casa garantisce stabilità e protezione in età avanzata. Dall’altro, può generare immobilità abitativa: molti anziani rimangono in abitazioni divenute troppo grandi, costose da riscaldare, difficili da mantenere o lontane dai servizi (ISTAT, 2024).
Non si tratta, evidentemente, di sostenere politiche che inducano gli anziani a lasciare la propria casa. Una simile impostazione sarebbe socialmente inaccettabile. Il punto è diverso: una società che invecchia deve disporre di strumenti capaci di rendere volontaria, sicura e conveniente la riallocazione abitativa, quando questa corrisponde a un bisogno reale. In assenza di tali strumenti, la casa continua a svolgere una funzione di protezione individuale, ma il sistema abitativo nel suo complesso diventa meno adattabile.
Questa rigidità demografica si affianca alla polarizzazione territoriale. Le città attrattive concentrano università, lavoro qualificato, servizi, mobilità, funzioni direzionali, turismo e capitale immobiliare. Le aree interne e molti territori periferici perdono invece popolazione giovane, servizi e una domanda stabile. La demografia nazionale può essere stagnante o in declino, ma la domanda abitativa locale può aumentare in modo significativo in alcune città. È per questo che i prezzi possono crescere anche in un paese che perde popolazione: non è la quantità aggregata di abitanti a determinare la pressione abitativa, ma la geografia selettiva delle opportunità.
La questione dell’accesso all’abitazione diventa dunque una questione di diritto alla città. Se studenti, giovani lavoratori, famiglie monoreddito, insegnanti, lavoratori dei servizi, migranti e anziani a basso reddito sono progressivamente espulsi dalle aree centrali e semicentrali, la città perde la propria composizione sociale. Non è soltanto un problema di mercato; è un problema di cittadinanza. L’abitare vicino ai servizi, alle università, ai luoghi di lavoro e alle reti di trasporto offre la concreta possibilità di studiare, lavorare, curarsi e partecipare alla vita urbana.
Milano come caso-limite: rendita, studenti e svuotamento residenziale
Milano costituisce oggi il laboratorio più visibile di questa contraddizione. La città è al tempo stesso il principale polo italiano dell’attrazione economica e universitaria e uno dei mercati residenziali meno accessibili per chi dispone esclusivamente di reddito da lavoro. Non è un caso che gli studi dell’Osservatorio Casa Abbordabile, promosso in collaborazione con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, si siano incentrati proprio sul rapporto tra redditi, salari e costi dell’abitare. Nel terzo rapporto OCA, presentato nel 2026, si osserva che la forbice tra redditi/salari e costi abitativi continua ad allargarsi e che il fenomeno riguarda non soltanto la città amministrativa, ma l’intera regione urbana milanese (Politecnico di Milano, 2026).
I dati sono eloquenti. Nel 2024, secondo la sintesi del Politecnico di Milano sul rapporto OCA, i prezzi di compravendita a Milano crescono dell’8,5% rispetto all’anno precedente e i canoni di locazione del 6,8%, mentre i salari medi aumentano del 4,2%; la crescita è ancora più contenuta per le categorie di dipendenti privati definite dall’INPS come “operai” e “impiegati”. Il canone medio ponderato dei nuovi contratti di locazione registrati dall’Agenzia delle Entrate passa da 189 a 201 euro al metro quadrato annuo. L’effetto distributivo è chiaro: abitare a Milano dipende sempre meno dal reddito da lavoro e sempre più dal possesso di patrimonio, dall’aiuto familiare o dalla capacità di accedere a rendite pregresse.
La questione studentesca rende questa frattura ancora più evidente. Secondo l’Unione degli Universitari, richiamando dati di Immobiliare.it Insights, nel 2025 il prezzo medio nazionale di una stanza singola sarebbe salito da 461 a 613 euro mensili in un anno, mentre Milano guiderebbe la classifica con una media di 732 euro per stanza singola. Anche assumendo cautela rispetto alla natura delle fonti e alla forte variabilità locale dei canoni, il dato indica una tendenza difficilmente contestabile: per una parte crescente degli studenti fuori sede, il diritto allo studio è condizionato dal mercato immobiliare privato. La selezione universitaria non passa più soltanto dal merito o dal reddito familiare, ma anche dalla possibilità di sostenere un canone in una città ad alta rendita (UDU, 2025; RaiNews, 2025).
In questo senso, la casa diventa un filtro sociale dell’istruzione. Gli studenti privi di patrimonio familiare, di un sostegno economico stabile o di reti locali sono spinti verso soluzioni periferiche, come il pendolarismo forzato, le coabitazioni sovraffollate o la rinuncia. La crisi abitativa studentesca non è quindi un fenomeno secondario rispetto al mercato residenziale; ne rappresenta una delle espressioni più nette. Essa mostra come lo spazio urbano attrattivo possa trasformare un’opportunità collettiva – l’università, il lavoro, la mobilità sociale – in un privilegio condizionato dalla rendita.
A questa dinamica si aggiunge il ruolo delle locazioni brevi e della trasformazione turistica dello stock residenziale. Il punto non è demonizzare ogni forma di affitto breve, né ignorare il reddito che tale mercato può generare per piccoli proprietari e operatori locali. Una lettura cliometrica deve evitare semplificazioni morali. Tuttavia, quando la locazione breve diventa una destinazione sistematica dello stock abitativo, soprattutto nelle aree centrali e semicentrali, essa modifica la funzione sociale della casa. L’abitazione non è più prevalentemente un’infrastruttura residenziale, bensì un’unità di rendimento temporaneo.
Il Rapporto Federproprietà-Censis del 2025, basato su dati di Inside Airbnb, indica per Milano 18.384 annunci di affitti brevi della durata fino a 30 giorni, con una quota molto elevata di interi appartamenti e una presenza significativa di host con più annunci. La concentrazione massima si registra nel Centro Storico, con 35 annunci per 1.000 residenti, seguita da aree come Stazione Centrale-Greco-Crescenzago e Porta Genova-Giambellino-Lorenteggio. Il dato segnala una pressione selettiva sulle zone più accessibili, servite e simbolicamente centrali della città (Censis, 2025).
Qui lo svuotamento residenziale non va inteso soltanto come una semplice perdita numerica di abitanti. È anche una trasformazione qualitativa del tessuto urbano. Quando una quota crescente di abitazioni è orientata al turismo, all’investimento o alla locazione transitoria, il quartiere cambia funzione. Si riduce la stabilità della popolazione, si indeboliscono le relazioni di prossimità, cambiano le economie di vicinato, cresce la pressione sui canoni ordinari e si restringe lo spazio disponibile per le famiglie a reddito medio-basso, gli studenti e i lavoratori dei servizi. La città resta piena, ma può svuotarsi socialmente.
È significativo che la 24ª Esposizione Internazionale di Triennale Milano, dedicata alle disuguaglianze, abbia incluso il progetto “Lo spazio delle disuguaglianze. Ambiente, mobilità e cittadinanze”, curato dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani e da CRAFT del Politecnico di Milano. La scheda ufficiale dell’esposizione parla esplicitamente della mancanza di un pieno diritto di cittadinanza, dovuta a processi di esclusione da case e servizi; i temi sono affrontati sia a scala globale sia a quella dell’area metropolitana milanese. L’installazione comprende un plastico dell’area milanese, accompagnato dalla proiezione di dati, e un modello fisico realizzato anche tramite stampa 3D. Il valore di tale dispositivo non è meramente espositivo: guardare Milano dall’alto significa rendere visibile la geografia materiale dell’accesso diseguale alla casa, ai servizi e alla mobilità (Triennale Milano, 2025).
Quella rappresentazione ha una forza particolare perché sottrae il problema abitativo alla percezione individuale. L’affitto troppo alto dello studente, la stanza sovraffollata, il lavoratore espulso dal centro, la famiglia costretta a spostarsi sempre più lontano, l’anziano che resta in una casa inadatta non sono episodi separati. Sono punti della stessa mappa. La città attrattiva genera crescita, ma distribuisce in modo diseguale i costi della propria attrattività. La rendita urbana si appropria di una quota crescente dei benefici della concentrazione, mentre i costi vengono scaricati sui soggetti con minore potere contrattuale.
Un’impostazione keynesiana: casa, domanda effettiva e socializzazione dell’investimento
Una lettura keynesiana consente di precisare ulteriormente la natura economico-politica della crisi abitativa. Nel quadro della Teoria generale, il livello dell’attività economica non è determinato automaticamente dalla flessibilità dei prezzi, bensì dalla domanda effettiva, dalle aspettative e dalla propensione all’investimento. Trasposta al mercato residenziale, questa impostazione implica che la casa non possa essere trattata come una merce qualunque: essa condiziona la capacità delle famiglie di consumare, studiare, lavorare, formarsi e partecipare alla vita urbana. Quando una quota crescente del reddito corrente viene assorbita da mutui, canoni e costi di trasporto, la domanda effettiva disponibile per il resto dell’economia si riduce e la città attrattiva diventa un dispositivo di redistribuzione regressiva della rendita (Keynes 1936).
Il punto keynesiano non consiste nel negare il ruolo dei prezzi relativi, ma nel rifiutare l’idea che il solo aggiustamento di mercato produca spontaneamente un equilibrio socialmente desiderabile. Nel settore abitativo, l’offerta reagisce lentamente perché dipende da suolo, regolamentazione urbanistica, tempi di costruzione, credito, aspettative di rivalutazione e convenienze patrimoniali. La domanda, invece, è spesso rigida: studenti, lavoratori, anziani e famiglie devono abitare in prossimità di servizi e opportunità. Ne deriva un assetto in cui il prezzo non equilibra soltanto domanda e offerta, ma seleziona socialmente l’accesso allo spazio urbano.
In questa prospettiva, la rendita urbana può essere intesa come una forma di appropriazione privata dei benefici collettivamente prodotti. Università, trasporti, ospedali, investimenti pubblici, infrastrutture culturali e la concentrazione di lavoro qualificato aumentano l’attrattività di alcune aree; tuttavia, una parte rilevante di tale valore viene capitalizzata nei prezzi degli immobili e nei canoni di locazione. La città keynesiana è dunque attraversata da una tensione: la spesa pubblica e le economie di agglomerazione accrescono la capacità produttiva e sociale del territorio, ma la rendita immobiliare può catturarne i frutti, riducendo l’accessibilità per i soggetti che rendono possibile quella stessa vitalità urbana.
Il nesso tra abitazione e incertezza è altrettanto centrale. In Keynes, l’investimento dipende da aspettative incerte, da convenzioni e dalla preferenza per la liquidità. Nel mercato immobiliare italiano, la casa spesso funge da bene rifugio: assorbe il risparmio familiare, protegge dalla precarietà e offre una garanzia patrimoniale in un contesto percepito come instabile. Tuttavia, questa razionalità microeconomica produce un effetto macroeconomico ambiguo: l’accumulazione immobiliare difensiva può sottrarre risorse all’investimento produttivo, irrigidire la mobilità del lavoro e trasformare l’abitazione in un deposito di valore più che in un’infrastruttura di cittadinanza (Minsky 1986; Kregel 1980).
Da qui discende l’attualità della nozione keynesiana di socializzazione dell’investimento. Essa non deve essere intesa come sostituzione integrale del mercato, ma come orientamento pubblico delle decisioni di investimento quando gli esiti spontanei producono disoccupazione, sottoutilizzo delle risorse o squilibri distributivi persistenti. Applicata alla casa, tale nozione suggerisce che studentati accessibili, edilizia residenziale pubblica e cooperativa, rigenerazione dello stock vuoto, fiscalità selettiva sugli usi improduttivi e garanzie per la locazione stabile non siano meri interventi assistenziali, bensì strumenti di politica macroeconomica e territoriale.
La crisi abitativa può quindi essere interpretata come un problema di domanda effettiva territorialmente compressa. Il caro casa riduce il reddito disponibile dei ceti medi e popolari, ostacola la mobilità verso i luoghi della formazione e del lavoro, aumenta il pendolarismo, ritarda l’autonomia giovanile e amplifica la dipendenza dal patrimonio familiare. In termini keynesiani, ciò produce un moltiplicatore negativo: il reddito che avrebbe potuto alimentare consumi locali, capitale umano e investimenti sociali viene trasferito verso rendite patrimoniali, spesso con una minore propensione al consumo e una maggiore propensione all’accumulazione finanziaria o immobiliare.
L’integrazione tra cliometria e impostazione keynesiana consente pertanto di passare da una diagnosi descrittiva a un’ipotesi verificabile. Occorre misurare non solo i prezzi, i canoni e gli stock, ma anche l’effetto del costo dell’abitare sulla domanda effettiva, sulla mobilità sociale, sulle scelte formative, sulla partecipazione al mercato del lavoro e sulla distribuzione territoriale del reddito disponibile. In tal modo, la questione abitativa diventa un terreno privilegiato per ricongiungere la storia economica, la macroeconomia keynesiana e la giustizia urbana.
Illiquidità immobiliare e speculazione: una lettura cliometrica
Il concetto di illiquidità immobiliare va quindi precisato. Non indica soltanto la difficoltà di vendere rapidamente un immobile. Nel caso italiano, e in particolare nelle città attrattive, esso indica la difficoltà di trasformare lo stock residenziale in abitazioni socialmente accessibili. Una casa può essere altamente liquida dal punto di vista dell’investitore – perché facilmente affittabile a breve termine, rivendibile o utilizzabile come riserva patrimoniale – e al tempo stesso illiquida dal punto di vista sociale, perché sottratta alla residenza stabile o offerta a canoni incompatibili con i redditi locali.
La speculazione immobiliare non va intesa soltanto come un’operazione eccezionale di grandi capitali. Essa opera anche attraverso microdecisioni diffuse e razionali: trattenere un immobile vuoto in attesa di rivalutazione, preferire la locazione breve a quella ordinaria, frazionare gli spazi, spostare l’offerta verso canoni transitori, comprare non per abitare ma per proteggere il capitale. La somma di queste scelte produce un effetto macrosociale: riduce l’accesso all’abitazione per chi dipende dal reddito corrente.
Questa è la ragione per cui la crisi abitativa non può essere letta soltanto come una scarsità. In alcune aree c’è scarsità fisica dell’offerta accessibile; in altre c’è abbondanza patrimoniale ma sottoutilizzo; in altre ancora c’è elevata valorizzazione ma bassa residenzialità. L’errore consisterebbe nell’applicare la stessa politica a tutti i territori. Una politica cliometricamente fondata deve distinguere regimi diversi: città ad alta pressione e bassa accessibilità; aree interne con stock inutilizzato e domanda debole; territori turistici con forte concorrenza tra residenza e rendita; province intermedie segnate dall’invecchiamento proprietario e da bassa rotazione.
In questa prospettiva, si può proporre un indicatore territoriale della liquidità immobiliare, demografica e sociale. Esso dovrebbe combinare il rapporto tra compravendite e stock abitativo, la quota di abitazioni non occupate, l’incidenza della popolazione anziana, la quota di persone sole, la variazione della popolazione giovane-adulta, il rapporto tra canoni e redditi disponibili, la presenza di locazioni brevi e l’offerta di alloggi per studenti o a canone accessibile. L’obiettivo non è produrre una classifica astratta, ma misurare la capacità effettiva di un territorio di trasformare il patrimonio immobiliare in diritto all’abitare.
In chiave keynesiana, tale indicatore deve essere affiancato da variabili capaci di cogliere gli effetti macroeconomici e distributivi dell’abitare: quota del reddito assorbita da canone, mutuo e trasporto; reddito disponibile residuo; propensione al consumo dei nuclei in affitto; incidenza della rendita immobiliare sul valore aggiunto urbano; quota degli investimenti pubblici e cooperativi in residenzialità; variazione della mobilità studentesca e lavorativa in rapporto ai costi abitativi. Un modello panel territoriale o una serie storica locale potrebbe stimare se l’aumento del rapporto canone/reddito comprime i consumi, le iscrizioni universitarie fuori sede, la mobilità del lavoro e la formazione di nuovi nuclei familiari. In questo modo, la casa diventa non solo variabile patrimoniale, ma anche variabile keynesiana della domanda effettiva e della capacità sociale.
Una prima stima nazionale dell’Indice di Liquidità Abitativa Sociale
Per rendere verificabile questa ipotesi si propone una prima applicazione nazionale dell’Indice di Liquidità Abitativa Sociale (ILAS). L’indice non misura la liquidità finanziaria dell’immobile, cioè la facilità con cui esso può essere compravenduto, ma la liquidità sociale del patrimonio abitativo: la capacità di trasformare lo stock residenziale esistente in accesso effettivo all’abitazione per famiglie in affitto, studenti fuori sede, giovani lavoratori, anziani soli e soggetti privi di patrimonio immobiliare ereditato. Il valore è espresso su una scala 0-100: un valore elevato indica una maggiore capacità sociale di riallocazione dello stock; un valore basso segnala illiquidità sociale, cioè la presenza di patrimonio abitativo non adeguatamente convertibile in diritto all’abitare.
La versione sperimentale dell’indice combina sei dimensioni normalizzate tra 0 e 1: quota di abitazioni occupate da residenti, intensità del mercato immobiliare, accessibilità economica, copertura abitativa studentesca, compatibilità demografica e pressione della patrimonializzazione immobiliare. La forma operativa può essere scritta come segue:
ILAS = 100 × [0,20 S_stock + 0,15 S_mercato + 0,25 S_accessibilità + 0,15 S_studenti + 0,15 S_demografia + 0,10 S_patrimonio]
I pesi sono attribuiti secondo un criterio teorico-normativo. Il peso maggiore è attribuito all’accessibilità economica, poiché un sistema abitativo può essere formalmente abbondante e persino vivace nelle compravendite, ma restare socialmente illiquido se canoni, mutui, utenze e costi di trasporto assorbono una quota eccessiva del reddito disponibile. Seguono lo stock effettivamente utilizzato, la mobilità del mercato, la copertura abitativa studentesca e la compatibilità demografica. La patrimonializzazione immobiliare riveste un peso più contenuto non perché sia marginale, bensì perché agisce come condizione storico-istituzionale di fondo più che come indicatore immediato dell’accesso abitativo.
Per la prima stima nazionale sono stati utilizzati dati istituzionali recenti. L’ISTAT segnala, per il periodo 2021-2023, oltre 35,6 milioni di abitazioni e una quota di abitazioni occupate da residenti pari a circa il 73%. L’Agenzia delle Entrate-OMI misura l’intensità del mercato immobiliare attraverso l’IMI; nella stima si assume un valore nazionale intorno al 2,20% e lo si normalizza rispetto a una soglia teorica del 4%, pari a una rotazione media dello stock ogni venticinque anni. La soglia del 4% non è un parametro ufficiale, ma una convenzione prudenziale: serve a distinguere una condizione di forte rigidità patrimoniale da una maggiore capacità di riallocazione nel tempo.
Per l’accessibilità economica si utilizza il tasso di sovraccarico dei costi abitativi di Eurostat, definito come la quota della popolazione che vive in famiglie in cui i costi abitativi superano il 40% del reddito disponibile. La normalizzazione assume come soglia critica il 20% della popolazione in sovraccarico: anche in questo caso non si tratta di una soglia istituzionale, bensì di un parametro metodologico prudenziale. Per la componente studentesca, il fabbisogno viene stimato moltiplicando gli idonei DSU nei corsi di laurea per la quota di borsisti fuori sede; i posti alloggio DSU e Atenei disponibili al 1° novembre 2024, pari a 44.686 posti di gestione regionale e 6.389 posti di gestione degli Atenei, coprono circa il 43% di tale fabbisogno stimato. La proxy è prudente, perché considera solo il fabbisogno DSU e non l’intera platea degli studenti fuori sede presenti nelle città universitarie.
Le componenti demografiche e patrimoniali incorporano due rigidità strutturali. La prima assume come riferimento la quota di famiglie composte esclusivamente da anziani, pari al 25,9% secondo l’ISTAT, e la normalizza rispetto a una soglia teorica del 40%, che indica una condizione in cui l’invecchiamento della struttura familiare diventa un fattore sistemico di rigidità abitativa. La seconda considera il peso delle abitazioni sulla ricchezza lorda delle famiglie, pari al 44,3%, normalizzato rispetto a una soglia teorica del 60%, oltre la quale la casa tende a diventare la forma dominante della ricchezza familiare e quindi un bene rifugio più che un’infrastruttura sociale.
Applicando questi valori, la stima sperimentale restituisce:
ILAS Italia = 100 × [0,20(0,73) + 0,15(0,55) + 0,25(0,75) + 0,15(0,429) + 0,15(0,352) + 0,10(0,262)] ≈ 55,9/100
Il risultato, arrotondabile a 56/100, non indica una crisi assoluta di quantità. Descrive una condizione intermedia ma fragile: l’Italia possiede molte case, conserva una quota elevata di abitazioni occupate da residenti e mostra, a livello nazionale, un sovraccarico abitativo inferiore alla media europea. Tuttavia, la bassa rotazione del mercato, la centralità patrimoniale della casa, l’insufficiente copertura abitativa per gli studenti fuori sede e il disallineamento tra stock e nuova struttura demografica riducono la capacità del sistema di trasformare il patrimonio residenziale in un accesso effettivo all’abitazione. L’ILAS conferma dunque l’ipotesi di fondo: la crisi abitativa italiana non è soltanto una crisi di offerta, ma anche una crisi di riallocazione sociale dello spazio residenziale.
Il pieno valore cliometrico dell’indice emergerà, tuttavia, solo nell’applicazione territoriale. Una stima regionale, provinciale o comunale consentirebbe di distinguere tra città ad alta pressione abitativa, aree interne con stock vuoto, territori turistici con concorrenza tra residenza e rendita e province caratterizzate dall’invecchiamento della proprietà. In una versione panel, l’indice potrebbe essere stimato nel tempo mediante variabili standardizzate: IMI, quota di abitazioni occupate, rapporto canone/reddito, stock vuoto, sovraccarico abitativo e rapporto tra posti letto accessibili e studenti fuori sede. L’obiettivo non sarebbe produrre una classifica amministrativa, ma costruire una mappa storica della capacità sociale dei territori di convertire la ricchezza immobiliare in diritto all’abitare.
La dimensione cliometrica del paper consiste proprio in questo passaggio: non limitarsi a denunciare il caro casa, ma collocarlo all’interno di una traiettoria storica e di una base empirica verificabile. La casa di proprietà come welfare familiare, la crescita della ricchezza immobiliare, l’invecchiamento, la riduzione della dimensione familiare, la polarizzazione urbana, le locazioni brevi e la difficoltà degli studenti non sono fenomeni separati. Sono segmenti di una stessa trasformazione: il passaggio da una società in cui la casa stabilizzava il compromesso sociale a una in cui l’accesso alla casa diventa uno dei principali meccanismi di selezione.
Rendere liquido senza finanziarizzare
La conclusione politica non è che il mercato immobiliare debba essere semplicemente liberalizzato o reso più appetibile agli investitori. Sarebbe una conclusione sbagliata. Rendere più liquido il patrimonio abitativo non significa trasformare la casa in una mera merce finanziaria. Significa, al contrario, aumentare la capacità dello stock esistente di tornare a svolgere una funzione residenziale, sociale e territoriale.
Questa distinzione è essenziale. La finanziarizzazione aumenta quando l’immobile è trattato principalmente come veicolo di rendimento, di estrazione turistica o di conservazione patrimoniale. La liquidità sociale aumenta quando una casa sottoutilizzata viene rimessa in affitto stabile, quando un anziano può scegliere di trasferirsi in un’abitazione più adatta senza perdere sicurezza, quando un immobile ereditato viene riattivato, quando le aree interne recuperano patrimonio abitativo collegandolo a servizi, lavoro e mobilità, quando la fiscalità favorisce l’uso residenziale e non la semplice immobilizzazione patrimoniale.
Da questo punto di vista, le politiche abitative non possono più limitarsi a sostenere la proprietà o a incentivare genericamente la nuova costruzione. Servono strumenti capaci di distinguere i contesti. Nelle città attrattive, occorre rafforzare l’offerta di locazioni stabili e accessibili, regolare gli usi turistici nelle aree sature, aumentare l’offerta pubblica e cooperativa, vincolare una parte delle trasformazioni urbane alla residenzialità sociale e studentesca. Nei territori a bassa domanda, occorre invece riattivare lo stock vuoto attraverso servizi, infrastrutture, rigenerazione e politiche di reinsediamento. Nei contesti universitari, il diritto allo studio deve essere considerato anche come diritto all’abitare.
La questione degli studenti è, in questo senso, centrale. L’ampliamento degli studentati non può limitarsi a generare nuova rendita privata sotto forma di residenze costose e poco accessibili. Deve essere parte di una politica pubblica della residenzialità universitaria, capace di calmierare il mercato e di sottrarre una quota della domanda studentesca alla pura competizione con famiglie, lavoratori e turisti. Senza questo intervento, l’università rischia di diventare territorialmente selettiva: aperta formalmente, ma materialmente accessibile solo a chi può pagare la città.
La stessa fiscalità immobiliare dovrebbe essere ripensata in funzione dell’uso sociale dello stock. Un’abitazione tenuta vuota, un immobile destinato stabilmente alla locazione breve in un’area satura, una casa ereditata e lasciata inattiva, una residenza affittata con contratti transitori ripetuti non generano gli stessi effetti sociali di un affitto stabile a canone sostenibile. La neutralità fiscale tra usi diversi dello stesso bene favorisce spesso l’uso a maggiore rendimento privato, non quello a maggiore utilità sociale.
La politica abitativa, in una prospettiva keynesiana, deve perciò essere interpretata come politica anticiclica e strutturale insieme. Anticiclica, perché gli investimenti pubblici in residenzialità, il riuso dello stock e i servizi di prossimità attivano l’occupazione, le filiere edilizie, la manutenzione urbana e i consumi locali. Strutturale, perché riducono la dipendenza dell’accesso alla città dalla ricchezza ereditata, liberano reddito disponibile, rendono più fluida la mobilità del lavoro e sostengono la formazione del capitale umano. La socializzazione dell’investimento abitativo non coincide dunque con una generica espansione edilizia, bensì con un’allocazione istituzionalmente guidata dello stock e dei nuovi investimenti verso bisogni sociali verificabili.
In conclusione, il mercato residenziale italiano non presenta soltanto un problema di offerta. Presenta un problema di giustizia abitativa. Lo stock abitativo è il prodotto di un’Italia più giovane, più familiare, più stanziale e più orientata alla proprietà; la domanda abitativa nasce invece da un’Italia più anziana, più sola, più diseguale e più polarizzata. Nelle città attrattive, questa frattura si traduce in espulsione: chi non eredita, non possiede, non ha sostegno familiare o non dispone di redditi elevati viene progressivamente allontanato dai luoghi in cui si concentrano opportunità, servizi e formazione.
L’Italia non ha soltanto bisogno di più case. Ha bisogno di rendere socialmente disponibile il patrimonio abitativo esistente e di impedire che la rendita urbana diventi il criterio principale per l’allocazione dello spazio. La liquidità immobiliare, demografica e sociale non è la velocità speculativa del capitale, bensì la capacità di una società di riallocare il proprio spazio abitativo in base ai bisogni storici della popolazione. In un paese che invecchia, perde giovani e concentra le opportunità in poche aree urbane, questa capacità diventerà una delle principali questioni di economia politica nei prossimi decenni.
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