Il mercato residenziale italiano viene spesso analizzato attraverso due chiavi: la scarsità dell’offerta nelle aree urbane più dinamiche e la crescita dei prezzi delle abitazioni. Questa lettura coglie un aspetto reale del problema, ma rischia di oscurarne la dimensione storico-distributiva. Il presente articolo propone un’interpretazione keynesiana, corredata dall’analisi di un indicatore, studiato con metodo cliometrico, della crisi abitativa italiana come crisi di giustizia sociale e di accesso allo spazio urbano. L’Italia dispone di un ampio stock residenziale, detenuto in larga misura dalle famiglie e assunto nel secondo dopoguerra come forma di welfare patrimoniale; tuttavia, tale patrimonio è sempre meno coerente con una struttura demografica segnata dall’invecchiamento, da famiglie più piccole, dall’aumento delle persone sole e da una forte polarizzazione territoriale. Nelle città attrattive, questa rigidità si traduce in esclusione: i redditi da lavoro, quelli degli studenti e le condizioni delle fasce sociali più deboli non riescono più a sostenere il costo dell’abitare. La rendita immobiliare, le locazioni brevi, l’investimento patrimoniale e la trasformazione turistica o finanziaria dello stock residenziale producono un progressivo svuotamento sociale delle porzioni centrali e semicentrali della città. Il contributo propone inoltre un Indice di Liquidità Abitativa Sociale (ILAS), la cui prima stima nazionale sperimentale restituisce un valore prossimo a 56/100: un risultato che indica non la scarsità assoluta di case, ma l’insufficiente capacità del patrimonio residenziale di tradursi in un effettivo accesso all’abitazione. In questa prospettiva, la questione della casa non riguarda soltanto la quantità di abitazioni, ma anche il diritto alla città, la mobilità sociale, la distribuzione della rendita urbana e la domanda effettiva. La casa non è considerata solo come bene patrimoniale, ma anche come infrastruttura della riproduzione sociale e della mobilità del lavoro. L’illiquidità immobiliare segnala quindi un fallimento macrosociale: il risparmio immobilizzato e la rendita urbana sottraggono capacità di spesa, di investimento produttivo e di accesso alle opportunità, rendendo necessaria una politica pubblica della residenzialità intesa come forma di socializzazione dell’investimento.
